近日，江汉法院编报的《某物业公司与200余户业主物业服务合同纠纷调解案——“一委一平台”物业纠纷调处机制化解拖欠物业费纠纷》成功入选最高人民法院多元解纷案例库。

入库编号

D2026-161-1-121-198

关键词

民事 物业服务合同纠纷 物业公司退场 欠交物业费 “一委一平台”物业纠纷调处机制 行业调解

案件承办人：鲁林

案件编写人：立案庭洪嘉慧、马佳、审管办王倩

基本案情

某物业公司自原服务小区退场后，因部分业主对服务质量不满仍拖欠物业费。经多次催要，仍有200余户业主表示拒绝交纳欠交的物业费。某物业公司遂将20余户业主诉至法院，并表示还将对其他业主提起诉讼。

处理方式方法

法院收到起诉材料后，考虑到涉及业主较多、矛盾易激化，为“一揽子”实质性化解纠纷，征得当事人同意后，依托当地“一委一平台”物业纠纷调处机制（“委”指物业纠纷调解委员会；“平台”指法院搭建的各单位联动化解的平台），法院委托物业管理纠纷调解委员会（简称“物调委”），并联合房管局、属地街道司法所及社区参加，组建联合调解团队，在法官指导下开展以下工作：

一是深入摸排，明确争议症结与参与主体。调解团队首先与小区业委会取得联系。因涉及业主较多，为高效汇集意见，业委会在征询业主意愿后，受托代表全体欠费业主参与调解。调解团队采取“背靠背”沟通方式，分别听取业委会与物业公司的意见。业委会集中反映：业主对物业服务品质不满，认为物业费偏高，保洁、安保、维修等服务不达标，且物业公司退场时交接不力，导致矛盾积累。物业公司则表示，因长期收费困难，运营成本不断压缩，形成服务下降与收费难的恶性循环。经研判，双方核心争议在于：欠费如何处理，以及已发生的服务瑕疵能否构成拒交或少交的理由。

二是聚焦焦点，搭建平台促成框架协议。针对争议焦点，调解团队组织多方座谈。物调委发挥行业优势，出示本地区同类小区物业服务收费指导标准，通过比对同类型6个小区收费情况，说明案涉小区原收费标准未超出合理范围。针对业主提出的服务瑕疵，指导法官依据《民法典》相关规定指出：物业公司应对其服务不足承担责任，但因已退场，无实质整改可能性，建议将这部分责任转化为一定的费用减免，并向双方释明如果调解不成进入审理程序的解纷成本与可能结果。街道司法所与社区工作人员则从情理角度，疏导双方对立情绪，引导互谅互让。经多轮协商，物业公司和业委会达成“一揽子”解决方案：物业公司同意对在指定期限内（30日）结清欠费的业主，给予物业费八折的优惠；业委会则负责动员业主接受该方案，并督促物业公司做好退场交接。

三是多元推动，确保和解方案落地履行。方案确定后，调解团队通过社区公告、楼栋通知、业委会及物业公司“点对点”联系等多种方式，向全体欠费业主进行传达。街道司法所与社区负责跟踪履约进度、解答业主疑问。最终，绝大多数业主在优惠期内主动交纳了费用。对于经多次催告仍明确拒绝该方案的20户业主，物业公司向法院申请支付令，法院经审查，依法向该20户业主发出支付令。同时，调解团队同步督促物业公司全面落实退场交接等善后工作。

四是跟踪回访，巩固成果并延伸治理。优惠期限届满后，物业公司成功收回拖欠的物业费，落实了退场交接，并对接业主诉求，完成相关服务后续处理工作。此外，法院还结合纠纷起因，向物业公司发出了规范服务与收费的建议，从源头防范类似纠纷。